Bestemming pand wijzigen: alles wat je moet weten!

Een pand kan in de loop der jaren heel verschillende functies hebben gehad: winkel, kantoor, boerderij, school. Wil je er iets anders mee, bijvoorbeeld wonen in een voormalig winkelpand, dan moet de nieuwe functie passen binnen de regels van de gemeente. In deze blog lees je hoe je de bestemming van een pand wijzigt onder de Omgevingswet, welke stappen je doorloopt, wat het kost en hoe lang het duurt.

Wat is de bestemming van een pand?

De bestemming, of functie, van een pand bepaalt waarvoor je het mag gebruiken: wonen, kantoor, detailhandel, horeca of bijvoorbeeld agrarisch. Tot 2024 stond dat in het bestemmingsplan. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, heeft elke gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied. De oude bestemmingsplannen zijn daar tijdelijk onderdeel van, totdat de gemeente ze heeft omgezet in nieuwe regels. Daarom kom je het woord bestemmingsplan nog vaak tegen.

Je zoekt de regels voor een adres op via het Omgevingsloket, onder “Regels op de kaart”. Daar zie je welke functie op het pand rust en welke regels gelden voor bijvoorbeeld bouwhoogte, parkeren en het aantal woningen.

Waarom zou je de bestemming van een pand wijzigen?

De meest voorkomende redenen die wij tegenkomen:

• een leegstaand winkelpand of kantoor ombouwen tot een of meer woningen;
• een agrarische schuur of boerderij een woonfunctie geven;
• een woning (deels) gebruiken als praktijk of bedrijfsruimte;
• een monumentaal pand een nieuwe functie geven, zoals bij ons project herbestemming van een rijksmonument naar 6 appartementen in Helmond.

Twee routes: vergunning of wijziging van het omgevingsplan

Eerst kijk je of de nieuwe functie al past binnen het omgevingsplan. Soms is dat zo, bijvoorbeeld omdat een pand de bestemming “gemengd” heeft. Dan heb je voor de functie zelf geen aparte toestemming nodig, maar vaak wel een omgevingsvergunning voor de verbouwing.

Past de nieuwe functie niet, dan zijn er twee routes:

1. Omgevingsvergunning voor een afwijking van het omgevingsplan

Dit is de gebruikelijke route voor één pand. Je vraagt een omgevingsvergunning aan voor een “buitenplanse omgevingsplanactiviteit”: je vraagt de gemeente toestemming om af te wijken van de regels. De gemeente beoordeelt of het plan past bij een goede fysieke leefomgeving. Denk aan geluid, parkeren, verkeer, bodem en de gevolgen voor de buren.

2. De gemeente wijzigt het omgevingsplan

Bij grotere plannen of wanneer de gemeente niet wil afwijken, kan zij het omgevingsplan zelf aanpassen. Dat duurt langer en de gemeenteraad beslist. Hoe die procedure werkt, lees je in onze blog bestemmingsplan wijzigen: wat is het en hoe werkt het?

Stappen bij het wijzigen van de bestemming

1. Regels opzoeken. Bekijk in het Omgevingsloket welke functie en regels op het pand rusten.
2. Haalbaarheid toetsen. Leg het plan informeel voor aan de gemeente, vaak via een vooroverleg of principeverzoek. Zo weet je vooraf of de gemeente wil meewerken en onder welke voorwaarden. Wij doen dit bij een haalbaarheidsadvies.
3. Omwonenden betrekken. Voor een afwijking van het omgevingsplan moet je aangeven of en hoe je omwonenden hebt betrokken (participatie). Sommige gemeenten stellen dat verplicht. Een gesprek vooraf voorkomt vaak bezwaren achteraf.
4. Plan uitwerken. Tekeningen van de nieuwe situatie en een onderbouwing waarom de nieuwe functie past op deze plek. Soms zijn onderzoeken nodig, bijvoorbeeld naar geluid, bodem, parkeren of ecologie.
5. Bouwtechnische eisen. Met een nieuwe functie gelden andere eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Een kantoor dat woning wordt, moet bijvoorbeeld voldoen aan eisen voor daglicht, ventilatie, geluidsisolatie en brandveiligheid.
6. Aanvraag indienen via het Omgevingsloket.
7. Besluit afwachten. Daarna is er een periode waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken.

Is het pand een monument, dan heb je daarnaast toestemming nodig voor het wijzigen van het monument. Dat kan in dezelfde aanvraag.

‍

Hoe lang duurt het?

• Reguliere procedure: de gemeente beslist binnen 8 weken. Die termijn kan één keer met 6 weken worden verlengd.
• Uitgebreide procedure: de gemeente kan deze procedure kiezen, bijvoorbeeld bij een groot of ingewikkeld plan waar veel reacties op worden verwacht. Ook kun je er als aanvrager zelf om vragen. De gemeente beslist dan binnen 6 maanden.
• Wijziging van het omgevingsplan: reken op een half jaar tot meer dan een jaar.

Tel daar de tijd voor vooroverleg, tekeningen en eventuele onderzoeken bij op. In de praktijk ben je voor een functiewijziging van één pand vaak enkele maanden tot een half jaar verder.

Wat kost het wijzigen van de bestemming?

De kosten hangen af van het pand, de gemeente en hoeveel onderzoek er nodig is. Reken op deze onderdelen:

• Leges van de gemeente. Elke gemeente stelt haar eigen tarieven vast, vaak als percentage van de bouwkosten met een minimumbedrag. Je vindt ze in de legesverordening van de gemeente. Voor een afwijking van het omgevingsplan rekent de gemeente meestal een apart bedrag.
• Tekeningen en ruimtelijke onderbouwing. Voor de aanvraag zijn tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie nodig, plus een onderbouwing waarom de nieuwe functie op deze plek past. De kosten hangen vooral af van de grootte van het pand en of er al bruikbare tekeningen zijn. Ontbreken die, dan meten we het pand eerst in. Bij een eenvoudige functiewijziging van één pand is dit meestal een overzichtelijk deel van het totaal. Bij een complex pand of een monument kost het meer tijd.
• Onderzoeken. Bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, parkeerberekening of quickscan flora en fauna. Welke onderzoeken nodig zijn, bepaalt de gemeente en hangt af van de plek en de nieuwe functie. Een woning naast een drukke weg vraagt bijvoorbeeld om een akoestisch onderzoek, een voormalig bedrijfspand vaak om bodemonderzoek. In het vooroverleg wordt duidelijk wat de gemeente verwacht, zodat je niet voor onverwachte kosten komt te staan.
• Kostenverhaal en nadeelcompensatie. De gemeente kan vragen om een overeenkomst waarin je haar kosten vergoedt en eventuele schade bij buren voor jouw rekening neemt. Onder de oude wet heette dat planschade.
• De verbouwing zelf, zodat het pand voldoet aan de eisen voor de nieuwe functie.

Wil je vooraf weten wat er voor jouw pand nodig is? Met de gratis projectcheck kijken we mee naar de mogelijkheden.

Laat je begeleiden

Het wijzigen van de bestemming van een pand vraagt kennis van de regels én van hoe de gemeente erin staat. Wij zoeken de regels voor je uit, voeren het vooroverleg met de gemeente, maken de tekeningen en dienen de aanvraag in. Lees meer over onze dienst ontwikkeling en vergunningen of start met een gratis projectcheck.

‍

‍